أثر رفع الفائدة ليس سلبياً دائماً في قطاع العقار

  • القبس الالكتروني
  • 28 May 2018

الكثير من المستثمرين في المجال العقاري يخشون من التأثير السلبي الناجم عن زيادة اسعار نسب الفائدة على محافظهم الاستثمارية، لكن الدراسات تثبت بأن العوامل الاقتصادية الاساسية المصاحبة لارتفاع الفائدة تلعب دوراً هاماً في تحديد كيفية تأثر العقار بتلك الزيادة، فهي ليست دائما سلبية في محصلتها الاجمالية. لو افترضنا زيادة سعر الخصم من البنك المركزي في بيئة لا يصاحبها اي نمو في الارباح مع عدم وجود نمو اقتصادي، والهدف الاساسي من الزيادة هو المحافظة على تقليل نسبة التضخم، فإن التأثير بلا شك سيكون سلبيا على العقار، حيث ان العقار يعتمد على الديون في هيكله المالي للمطور العقاري وكذلك المستثمر.  ينما في الوضع الآخر من الممكن ان تكون زيادة الفائدة في بيئة ذات نمو اقتصادي جيد مصاحب لتحسن أرباح الشركات، فإن تأثير زيادة الفائدة لن يكون سلبيا على العقار بهذه الحالة، فيما قد يبدو غريباً للبعض عند الوهلة الاولى. في الحالتين سيستخدم المستثمر معامل خصم اكبر عند احتساب القيمة الحالية للتدفقات النقدية المستقبلية. لكن الفرق يكمن في نسبة النمو المتوقع في الايجارات والتدفقات النقدية ومدى تفاؤل المستثمر بجودة الاصول وشهيتهم الاستثمارية لتقبل المخاطر وتحديد العائد المطلوب. من يقول مطلقاً بأن زيادة الفائدة سلبية على العقار هو يفترض ضمنياً حدوث ذلك في بيئة لم تتغير بها الا نسبة الفائدة، بينما في الحقيقة قد يتغير اكثر من عامل بنفس الوقت. لا يجب ان نفكر في تغير نسبة الفائدة مع تثبيت جميع العوامل الاقتصادية الاخرى المؤثرة ايضا على اسعار العقار. لا نغفل بأن نسبة التضخم المرتبطة بنمو الارباح والتدفقات النقدية وكذلك العوائد المطلوبة من المستثمرين لأخذ المخاطر الاضافية، هي ايضا عامل مؤثر في تقييم العقارات. كما ان قوة التأثر ستعتمد على نسبة الزيادة وحجمها بالنسبة للفائدة وما يصاحبها من نمو وليس مجرد اتجاهها التصاعدي.
لمعرفة تأثير زيادة الفائدة المتوقعة على العقار، علينا ان نجيب على التساؤلات التالية: ما هو النمو المتوقع بالإيجارات والذي سيعتمد بلا شك على العرض والطلب؟ كذلك ما مدى رغبة المستثمرين بتحمل المخاطر وبالتالي عوائدهم المتوقعة التي ستعتمد على العوامل الاقتصادية بالدولة، بالاضافة الى ثقتهم بالخطوات الاقتصادية لحكوماتهم وما يحيط بهم من ظروف جيوسياسية. وبما ان المحللين يتباينون في مدى تفاؤلهم وتشاؤمهم فمن المتوقع ان يؤدي اختلاف وجهات النظر الى عدم سرعة انعكاس خبر تغير الفائدة على العقار.

 

دفهد وليد المضف *

عضو هيئة تدريس في قسم التمويل والمنشآت المالية جامعة الكويت

Download Alhisba App

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.