الحسبة
  • مع تطبيق الحسبة .. تابع آخر أخبار العقار المحلي أولاً بأول

العقارات الاستثمارية... شواغر وتسهيلات أمام المستأجرين

العقارات الاستثمارية... شواغر وتسهيلات أمام المستأجرين

  • جريدة الجريدة
  • 14 May 2018

عقاريون لـ الجريدة•: عوامل عديدة أثرت على نسب الشغل والتوجه للسكن في المناطق النموذجية

أصدر اتحاد العقاريين الكويتي، أخيراً، تقرير «المرشد العقاري» لعام 2017، الذي أظهر العديد من التغييرات على صعيد المؤشرات العقاري، واتضح في المسح المتضمن بالتقرير، أن هناك 49130 شقة خالية و26466 شقة أخرى قيد الإنشاء في القطاع الاستثماري، مما يعني وجود أكثر من 75 ألف شقة بحاجة إلى استيعاب من جانب السوق، وقد يستغرق ذلك بين 4 و5 سنوات مقبلة. وأوضح «المرشد العقاري» أن نسبة الشَّغل في القطاع الاستثماري بلغت 86.8 في المئة بانخفاض 8.2 في المئة عن نسب الشَّغل، التي كانت تحقق على مدى السنوات الخمس الماضية، وكانت تبلغ 95 في المئة، كما تراجع متوسط الإيجار الشهري وفقاً لتلك البيانات من 278.9 ديناراً إلى 242 ديناراً شهرياً بنسبة 13.2 في المئة. وحول العوامل، التي أدت إلى ارتفاع نسبة الشواغر، وتأثير تلك النسبة على القطاع، والبدائل المتاحة أمام ملاك العقارات، استطلعت «الجريدة» آراء عدد من العقاريين، الذين اتفقوا على أن القطاع العقاري، كغيره من القطاعات الاقتصادية الأخرى، يمر بدورات يشهد من خلالها ارتفاعات او انخفاضات، وفيما يلي التفاصيل:

قال رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح، إن نسبة الشواغر في العقار الاستثماري، التي بيّنها المرشد العقاري، لا تعتبر كارثية، بل طبيعية، ومع مرور الوقت سيستوعبها السوق، لكن سيكون لها بعض المؤثرات ستتضح خلال الفترة المقبلة.

وأضاف الجراح، أن الشواغر، التي وصلت نسبتها إلى 13 في المئة تقريباً في القطاع الاستثماري، ستعمل على تباطؤ تطوير المزيد من العقارات الاستثمارية، خلال الفترة المقبلة، إضافة إلى أنها ستشعل المنافسة بين ملاك العقارات لاجتذاب المستأجرين.

وأوضح أنه "لا يوجد أمام ملاك العقارات الاستثمارية حالياً سوى تقبل ذلك وتخفيض الإيجارات، والعمل على توفير الخدمات والتسهيلات أمام المستأجرين لجذبهم.

وذكر أن الشواغر لم تكن في جميع العقارات الاستثمارية إذ إن هناك عقارات نسبة التأجير فيها بلغت 100 في المئة، وخصوصاً ذات المواقع المميزة والتشطيبات الجيدة والمساحات الواسعة.

وبين أن هناك عدة عوامل عملت على ارتفاع نسبة الشواغر في القطاع الاستثماري، منها السياسات الحكومية تجاه فئة الوافدين الشريحة المحركة للقطاع، إذ تم رفع رسوم بعض الخدمات، والتوجه نحو فرض المزيد منها، إضافة إلى رفع أسعار الكهرباء والماء، مما أدى في مجمله إلى رحيل جزء لا يستهان به من الوافدين.

وتابع الجراح أن على الحكومة أن تكون سياساتها واضحة وموحدة، متسائلاً: كيف تسعى إلى دعم السكن الأفقي وفي الوقت نفسه، تعمل على رفع الرسوم على الفئة المشغلة لهذا القطاع.

وأكد أن القطاع العقاري لا يزال ذا جدوى اقتصادية، لكن يجب على الحكومة دعمه بالقرارات المناسبة التي تصب في مصلحة الجميع، مبيناً أن التوجه الحالي لدى الملاك هو تكبير مساحات الشقق وخفض الإيجارات، سعياً منهم لجذب المستأجرين.

 

أرقام غير دقيقة

من جانبه، قال أمين سر الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار أحمد الزنكوي، إن الأرقام، التي ظهرت أخيراً بوجود أكثر من 49 ألف شقة شاغرة، غير دقيقة، إذ تم الاعتماد على البيانات المتوافرة في الهيئة العامة للمعلومات المدنية، التي تعتبر غير محدثة، فالكثيرون من المستأجرين لا يقومون بتحديث بياناتهم، لافتاً إلى أن الشقق الشاغرة يتراوح عددها بين 30 و35 ألف شقة شاغرة.

وأضاف الزنكوي أن الشواغر في الشقق الاستثمارية غير طبيعية، إذ إن الشَّغل انخفض بنسبة ملحوظة، ليس فقط في الكويت، بل على مستوى القطاع العقاري الخليجي، وهذا بفعل الأوضاع الإقليمية، وأيضاً بفعل عوامل عديدة بالنسبة للكويت، منها زيادة رسوم الخدمات على الوافدين وارتفاع القيم الإيجارية، مما أدى إلى هجرة الوافدين وانخفاض القيم الإيجارية.

وأوضح أن من ضمن العوامل، التي ساهمت في زيادة نسبة الشواغر في القطاع الاستثماري أيضاً توجه الكثيرين من المستأجرين الوافدين إلى السكن في المناطق السكنية النموذجية التي تتمتع بخدمات يفتقدها القطاع الاستثماري.

 

القيم الإيجارية

وعن القيم الايجارية، أفاد بأن الإيجارات انخفضت ويعتبر ذلك تصحيحاً بعد الارتفاعات التي شهدناها خلال السنوات الماضية، والتي تعتبر غير منطقية، مشيراً إلى أن العائد الاستثماري الحالي في قطاع الاستثمار يتراوح بين 7 و7.5 في المئة.

وحول البدائل المتاحة أمام ملاك العقارات الاستثمارية، لفت الزنكوي إلى أن لا يوجد أمام الملاك سوى تقبل والتأقلم مع ذلك الانخفاض والعمل على جذب المستأجرين، إذ إن معظم العقارات لا يوجد فيها مواقف للسيارات، ويتم تأجير السراديب المخصصة لذلك إلى أصحاب المحال أو تحويلها الى سكن.

وذكر الزنكوي أنه، في ظل المعطيات الحالية، على الملاك التفكير جدياً في تحسين أوضاع عقاراتهم، وتوفير كل الخدمات والتسهيلات وتخفيض الإيجارات لجذب المستأجرين، إذ إن البقاء للأفضل.

وبين أن الملاك يجب أن تكون لهم نظرة مستقبلية للسوق، فالقطاع العقاري كغيره من القطاعات الأخرى، يمر بدورات اقتصادية، قد يرتفع وقد ينخفض، ولابد أن تكون هناك سياسات للتعامل مع تلك الدورات لئلا تتأثر إيراداتهم.

 

استيعاب السوق

من جانبه، قال الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم، إن نسبة الشواغر في القطاع الاستثماري طبيعية، ولن تؤثر على السوق العقاري، وسوف يستوعبها خلال الفترة المقبلة.

وأوضح الدغيشم، ان الشواغر تمركزت في المباني السيئة، التي لا توفر مواقف سيارات للمستأجرين، وذات التشطيبات الرديئة، أما المباني التي توفر الخدمات لمستأجريها، فنسب الشَّغل بها عالية ولم تعانِ من الشواغر.

ولفت إلى أن هناك عدداً كبيراً من العقارات الاستثمارية قيد التطوير وسوف تدخل إلى السوق خلال الفترة المقبلة، وعادة العقارات الجديدة، تحتاج إلى وقت ليتم تأجيرها كاملة، موضحاً أن الحديث عن هجرة الوافدين غير صحيح، فالكويت لم تطبق الضرائب إلى الآن، والرسوم، التي تم فرضها لا تعتبر كبيرة ولن تؤثر على مدخول العائلات.

وذكر أن القطاع الاستثماري بحاجة إلى تنظيم وغربلة من الجهات المعنية، إذ ليس من المعقول أن يتم تأجير عقار لعمال في المناطق الاستثمارية، ويجب الفصل بين سكن العائلات وسكن العزاب أو العمال.

 

تحويل العقارات

وأشار الدغيشم إلى أنه ليس من المعقول تحويل العقار الاستثماري إلى تجاري، من خلال تأجير بعض الأدوار إلى أصحاب الأنشطة التجارية، إذ تعاني العائلات في العقارات الاستثمارية هذه الظاهرة السلبية.

وبين أن تلك العوامل أدت الى هجرة الوافدين الى السكن في المناطق النموذجية، للتمتع بالمميزات والخدمات المتوافرة في هذا المناطق، موضحاً أنه لا بديل أمام أصحاب العقارات الاستثمارية السيئة إلا تخفيض الإيجارات، وتوفير الخدمات للمستأجرين.

وذكر أن القطاع الاستثمارية، من القطاعات المدرة للدخل، وهذا سيعمل على استقرار الأسعار خلال الفترة المقبلة، مبيناً أن الانخفاضات، التي شهدها القطاع طبيعية، وهذه دورة تمر بها كل القطاعات الاقتصادية الأخرى.