سوق العقار... إصلاحات طال انتظارها

  • 02 Feb 2020

المختصون أكدوا أن السياسة الحكومية أثّرت على القطاع بشكل كبير

إطلاق المشاريع التنموية يحرّك سوق العقار

المبيعات انخفضت 6 بالمئة في 2019  لتبلغ 3.4 مليار دينار 

السيولة ارتفعت 13.6 في «السكني» وتراجعت 26.6  بـ«الاستثماري»


يعلّق السوق العقاري آمالاً على تنفيذ العديد من الإصلاحات، خلال العام الحالي، لإعطاء دفعة للقطاع العقاري الذي يعدّ أبرز أعمدة الاقتصاد الكويتي، منها إقرار قانون الرهن العقاري، والسماح للمستثمر الأجنبي الفرد بدخول القطاع، إضافة إلى العمل بشكل أكبر على مكافحة عمليات النصب العقاري، والاهتمام بسوق عقاري إلكتروني بدأ بالظهور، وتطوير قوانين الإيجارات.
ويرى عقاريون، استطلعت «الراي» آراءهم أن العوامل المؤثرة في السوق العقاري تعتمد بشكل كبير على السياسات الحكومية المتبعة، لجهة إطلاق المشاريع التنموية، وإشراك القطاع الخاص بدور أكبر فيها، مؤكدين أنه يمكن للحكومة الاستفادة من فوائض الأموال الكبيرة لدى البنوك ورؤوس أموال القطاع الخاص في تحريك سوق العقار.
وأشاروا إلى أن الكويت تمرّ في الوقت الحالي بمرحلة نزول أسعار النفط، إلى جانب خفض حصة إنتاجها، وفقاً لاتفاق دول منظمة الدول المصدرة للنفط «أوبك» وشركائها، ما سينعكس سلباً على الميزانية، وبالتالي على المشاريع التنموية، مفيدين بأن زرع الثقة في نفس المواطن بالقطاع العقاري، من شأنه أن يعطي دفعة إيجابية للسوق، ويوجّه الأفراد نحو استثمار أموالهم في العقار المحلي، بدلاً من البحث عن فرص استثمارية خارجياً.
وأكد العقاريون أن موضوع النصب العقاري وتفشيه بشكل كبير في السنوات الأخيرة هزّ ثقة المواطنين بالقطاع، لافتين إلى أن السوق بحاجة إلى العديد من المشاريع الداعمة له، مثل قانون الرهن العقاري الذي طال انتظاره بعد أن طرحه بنك الكويت المركزي منذ فترة طويلة، إلى جانب تغيير القوانين التي تمنع المستثمر الأجنبي الفرد من دخول القطاع العقاري.
وشددوا على أنه في حال إقرار هذه القوانين، فإن سوق العقار سينتعش بشكل كبير، وسيشهد القطاع تدفق أموال أجنبية وفيرة.
ويرى أحد المختصين بالشأن العقاري ضرورة أن يكون سوق العقار في قائمة أولويات الحكومة، وأن تعمل على تطوير وتنظيم السوق بإصدار قوانين حديثة تتماشى مع الواقع والمتغيّرات، معرباً عن أمله ألا نكتفي في عام 2020 بأن نكون مقيّمين ومحللين للقطاع العقاري فقط، بل أن نعمل على تطوير وتنظيم السوق الذي يعدّ من الأهم اقتصادياً.
وأشار إلى أن ضرورة سنّ قوانين يصعب الالتفاف عليها، وفرض الرقابة الدقيقة لتنفيذها، ومكافحة عمليات النصب العقاري، والاهتمام بالسوق العقاري الموازي، ألا وهو السوق الإلكتروني، وتطوير قوانين الإيجار، موضحاً أن غالبية القضايا العقارية المنظورة أمام المحاكم هي قضايا الإيجارات، ما يدعو إلى وضع قوانين متوافقة مع الواقع المعاش، ومتطلبات أطراف العقود.
وأكد ضرورة تسهيل الإجراءات الإدارية ومعالجة البيروقراطية، وتطوير منظومة التسجيل العقاري وتراخيص العقارات وتجديدها، ونقل الملكية، والتملك بالإرث، وجميع ما يخص القطاع العقاري من إجراءات، ما يخفّف على المستثمرين وأطراف التعاقد، مشدداً على أهمية الربط الإلكتروني بين مكاتب الوساطة العقارية وجميع وزارات وهيئات الدولة المعنية بسوق العقار، لضمان مكافحة دخلاء المهنة وتطوير السوق العقاري، إضافة إلى القضاء على عمليات النصب العقاري، ومكافحة غسل الأموال، بنشر الثقافة العقارية حول مخاطر التعاطي مع مثل هذه الأمور.
وقال إن القطاع العقاري شهد خلال العام الماضي استقراراً نسبياً، حيث لا يوجد تغيير كبير عن العام 2018، مبيناً أن القطاع السكني شهد نشاطاً ملحوظاً، بينما كان القطاع الاستثماري متذبذباً بسبب الزيادة في الشقق السكنية الشاغرة.
وذكر أن السوق لم يتأثر بالوضع الجيوسياسي في المنطقة بعكس دول الخليج والمنطقة الأخرى، عازياً ذلك إلى الاستقرار الأمني والسياسي الذي تتمتع به الكويت.
ونوه عقاري آخر إلى أن السوق العقاري يترقب قانون البناء الجديد للقطاع الاستثماري، إلى جانب إعادة قانون بناء 400 في المئة من مساحة القسيمة داخل مدينة الكويت، متطلعاً إلى رفد القطاع بمزيد من المنتجات العقارية في 2020، إلى جانب إطلاق مناطق جديدة، واعتماد التكنولوجيا لاختصار إجراءات التسجيل العقاري، بالإضافة إلى اختصار إجراءات تجديد دفتر السمسرة.

تداولات 2019
وبلغت سيولة السوق العقاري في 2019 نحو 3.416 مليار دينار، أي أدنى بما نسبته 5.9 في المئة مقارنة بمستوى سيولة عام 2018 حين بلغت نحو 3.631 مليار.
وسجل نشاط السكن الخاص ارتفاعاً بنسبة 13.6 في المئة بـ 2019، مقارنة بـ 2018، حيث بلغت سيولته عقوداً ووكالات نحو 1.571 مليار دينار، وبلغت مساهمتها النسبية نحو 46 في المئة من السيولة الإجمالية للسوق العقاري، وهي أعلى من نسبة مساهمتها عام 2018 البالغة نحو 38.1 في المئة.
ووفقاً لتقرير «الشال»، بلغت سيولة النصف الثاني من 2019 نحو 1.715 مليار دينار، وكانت أعلى قليلاً من سيولة النصف الأول من العام ذاته البالغة نحو 1.701 مليار، ولأنها كانت متساوية تقريباً للنصفين، لا يمكن استخلاص توجه لها مع بدايات العام الحالي.
وبدأ السوق العقاري بالانخفاض في عام 2005، الذي حقق فيه مستوى سيولة بلغ نحو 2.231 مليار دينار، أي سيولة ضعيفة نسبياً، وكان سوق الأسهم يومها نشطاً، وبدأت سيولة السوق في التحسن 2006، حين بلغت مستوى 2.729 مليار دينار، وكان عام تصحيح في أسواق الأسهم الإقليمية والبورصة الكويتية، واستمرت السيولة في الارتفاع في2007 مسجلة نحو 4.447 مليار، لكنها سرعان ما تراجعت مرة أخرى في 2008 - عام الأزمة المالية العالمية - واستمر التراجع في 2009 الذي حققت فيه أدنى مستوى سيولة منذ 2005، حين بلغ مستواها نحو 1.878 مليار دينار، ثم تعافت من جديد في 2010، وامتد هذا التعافي إلى 2014، لتحقق أعلى مستوى لها للفترة 2005-2019 عند 4.992 مليار.
ثم بدأ الهبوط في مستوى السيولة في 2015، عام الهبوط الحاد في أسعار النفط، لتبلغ سيولتها نحو 3.318 مليار دينار، واستمر هذا الانخفاض في 2016، ليصل مستوى السيولة إلى نحو 2.493 مليار، وهي السنة التي بلغت فيها أسعار النفط أدنى مستوياتها.
وامتد الانخفاض حتى 2017 رغم التحسن في مستوى أسعار النفط آنذاك، وحينها بلغت سيولة السوق العقاري نحو 2.382 مليار دينار، وعاودت السيولة الارتفاع إلى نحو 3.631 مليار في 2018، لتشهد السيولة الانخفاض مجدداً إلى مستوى 3.416 مليار العام الماضي.
وحققت سيولة نشاط السكن الخاص ارتفاعاً بنسبة 13.6 في المئة في 2019 مقارنة بـ 2018، حيث بلغت عقود ووكالات نحو 1.571 مليار دينار، وبلغت مساهمتها النسبية نحو 46 في المئة من سيولة السوق، وهي أعلى من نسبة مساهمتها في 2018 البالغة نحو 38.1 في المئة.
وانخفضت سيولة نشاط السكن الاستثماري إلى نحو 1.213 مليار دينار، مع انخفاض في نسبة مساهمته في سيولة السوق إلى نحو 35.5 في المئة، بينما كان نصيبه نحو 45.5 في المئة من سيولة السوق في 2018، وبلغت نسبة انخفاض سيولة نشاط السكن الاستثماري نحو 26.6 في المئة في 2019 مقارنة بـ 2018.
واستحوذ نشاط السكن الخاص والاستثماري على 81.5 في المئة من سيولة سوق العقار العام الماضي، تاركين نحو 18.5 في المئة من السيولة للنشاط التجاري ونشاط المخازن.
وارتفعت تداولات النشاط التجاري لتصل إلى نحو 619.2 مليون دينار وبنسبة ارتفاع بلغت نحو 7.2 في المئة، كما ارتفعت نسبة مساهمته من مجمل سيولة السوق إلى نحو 18.1 في المئة في 2019، بينما كان نصيبه نحو 15.9 في المئة من سيولة السوق في 2018.
وزاد معدل قيمة الصفقة الواحدة في نهاية 2019 للسكن الخاص لتصل إلى نحو 332.3 ألف دينار، من مستوى 320.2 ألف في 2018، بينما انخفض معدل الصفقة الواحدة لنشاط السكن الاستثماري إلى نحو 824.9 ألف دينار من نحو 922.3 ألف.
وكذلك انخفض بشكل كبير معدل قيمة الصفقة الواحدة في النشاط التجاري إلى نحو 1.312 مليون دينار، بعد أن كان نحو 4.377 مليون دينار عام 2018، وانخفض المعدل العام للصفقة الواحدة في تداولات القطاع العقاري في 2019 بنسبة 11.9 في المئة.

أسعار الأراضي والإيجارات... ارتفعت


لفت عقاريون إلى أسباب عديدة لارتفاع أسعار أراضي السكن الخاص والإيجارات، على رأسها ندرة الأراضي السكنية، وانتشار المضاربات عليها، مع احتكار الحكومة لمعظم الأراضي في الدولة.
وبينوا أن الحلول لارتفاع أسعار الأراضي السكنية والقيم الإيجارية تكمن في فك الحكومة لاحتكار مساحات شاسعة من الأراضي، وطرح مشاريع BOT وإشراك القطاع الخاص في حل المشكلة الإسكانية، ورفع الوحدات الموزعة سنوياً من قبل «الرعاية السكنية»، وبناء مدن متكاملة الخدمات، مع تقديم إغراءات لاجتذاب الشباب للسكن في المن

ما يطلبه العقاريون

1 - إقرار قانون الرهن العقاري
2 - السماح للأفراد الأجانب بدخول السوق
3 - تصدٍّ أكبر للنصب العقاري
4 - الاهتمام بسوق العقار الإلكتروني
5 - تطوير قوانين الإيجارات
6 - تسهيل إجراءات التسجيل ومعالجة البيروقراطية
7 - الربط الإلكتروني بين الوسطاء والجهات الحكومية

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.