عقاريون: الإيجارات.. تخفيضٌ وإعفاءات بلا محاكم

  • 23 Mar 2020

مع ما تمر به دول العالم من أزمة اقتصادية نتيجة انتشار وباء «كوفيد - 19» وما نتج عنه من تداعيات أثرت في أداء الأسواق العالمية التي بدورها انعكست على الشركات والمشاريع سواء كبيرة وصغيرة، أدت إلى إحداث خسائر جمة في جميع القطاعات الاقتصادية. الكويت لم تكن بمنأى عن التداعيات الخطيرة لـ«كورونا»، إلا أنه بات في الآونة الأخيرة من الشائع سماع مبادرات إنسانية قام بها عدد من التجار وحتى على مستوى الشركات والأفراد خاصة العقاريين بالإقدام على إعفاء مستأجريهم من دفع الإيجارات المستحقة لمدة معينة أو التخفيض من نسبتها ما جعل من تصرفاتهم محط فخر وقدوة تحتذى. ووفقاً للقانون المدني الكويتي يجوز للمستأجر أن يطلب من المؤجر فسخ عقد الإيجار أو تخفيض الأجرة أو إعفاء من الإيجار بفترة إغلاق المحل بمختلف نشاطاته، وذلك نتيجة توافر شرط القوة القاهرة وهي خارجة عن إرادة الطرفين التي تتمثل في أزمة «كورونا» والتي بسببها قررت الحكومة إغلاق العين المؤجرة. استطلعت القبس آراء خبراء عقاريين قالوا: إن اللجوء إلى القضاء ليس بالحل الأمثل، بل من باب أولى أن يتوصل الطرفان إلى حلول وسط ترضي الطرفين، كما أجمعوا على أنه من باب الحكمة والإنسانية أن يتعاطف بعض العقاريين والملاك مع مؤجريهم في ظل الظروف الراهنة بدلاً من خسارتهم لمستأجريهم.. فيما يلي التفاصيل:
بداية لا يؤيد نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين عماد حيدر، اللجوء إلى القضاء في ظل الظروف الراهنة التي تمر بها البلاد وما سيترتب عليها من آثار اقتصادية بالغة الضرر على الشركات العقارية وكل القطاعات الاقتصادية، ففي الأزمات لا نحتاج إلى التخاصم بقدر ما نحتاج إلى حزمة قرارات متكاملة تقوم باتخاذها الحكومة على عجل، بل فعلت بالطبع ما يدعونا للفخر بالإجراءات التي اتخذتها الدولة لمواجهة فيروس كورونا من تدابير وقائية لحماية المواطنين والوافدين من الناحية الصحية وأصبحت الكويت مثلاً يُحتذى به وتمت الإشادة بهذا الدور من خلال الصحف العالمية. وأضاف: إلا أننا ندعو الحكومة بتوجيه رسالة طمأنة للقطاع الاقتصادي ويتم الإعلان عن حزمة قرارات وإجراءات دقيقة ومدروسة تدعم الأسواق العقارية والأسواق الأخرى والاقتصاد من خلال تقديم حوافز مالية للقطاع الخاص تكون كفيلة بإزالة كل الآثار الجانبية التي سترافق المرحلة المقبلة في ظل تأثير كورونا. وقال: اعتقد أن المدة المناسبة 6 أشهر تعطى من البنوك للملاك ومن ثم من الملاك إلى المستأجرين، وفي حال إعفاء البنوك الملاك من المؤكد أن الجميع يستحقون الإعفاء، أما بخصوص التخفيض فاعتقد يعتمد على الوضع الاقتصادي في حال عدم تفادي الأزمة وأصبحنا في ركود اقتصادي عندئذ نطالب بخفض الإيجارات، وهذا مستحق بوقته ويعتمد على الوضع في ذلك الوقت، أما الحديث حالياً فاعتقد ينصب على الإعفاء من مدة معينة من الإيجار أو جزء من الإيجار. كما ندعو البنك المركزي بالتوجه إلى البنوك بطلب تأجيل سداد القروض على الجميع على أن تعطي الفرصة للعاملين بالأسواق جميعها من تفادي الأزمة وليس التعافي منها والقدرة على مواصلة العمل خلال الفترة المقبلة. وهذا الإعفاء لاشك أنه يساعد الملاك والتجار والشركات على التنازل عن الإيجارات المستحقة لهم من المكاتب العقارية بشكل خاص وعلى الجميع بشكل عام على جميع المستأجرين. وتوجه بالشكر لرجال الأعمال والشركات على ما بذلوه من عطاء سخي ووقوفهم مع الدولة في الأيام الماضية وندعوهم إلى تحمل مسؤولياتهم الاقتصادية من المشاركة والدعم الذي تعودنا عليه وأياديهم البيضاء في دعم الاقتصاد الوطني. وبين حيدر ان ما قامت به إدارة سوق المناخ مؤخراً من إعفاء المستأجرين لمدة شهر مثال يحتذى به كمبادرة وطنية، مضيفاً: لا أتوقع حصول أزمة محاكم من قبل المستأجرين بعد فترة الإجازة لأني أرى أن هناك عقلاء يقودون البلد إلى بر الأمان وسنتفادى الأزمة كما تفادينا الأزمات التي سبقتها. ليس وحده!
من جانبه، قال نائب رئيس شركة التنمية العقارية سليمان المضيان: أود أن أوضح نقطة مهمة، وهي تتمحور حول دور باقي القطاعات في الدولة، لماذا التركيز على القطاع العقاري فقط، وعلى المطور ودوره في هذه الأزمة، وكأنه هو الحمل والعبء الوحيد على التاجر والمستأجر؟ هي حلقة مترابطة بين جميع القطاعات والأنشطة، والكل في قارب واحد وليس وحده المطور هو الثقل الوحيد على التاجر أو المستأجر في ظل هذه الأزمة. فهل أسقطت المدارس الخاصة الأقساط عن الطلبة؟ وهل أسقطت البنوك الأقساط عن التجار؟ هل فواتير الكهرباء والماء تم إسقاطها عن المنتفعين؟ هل المطاعم والمقاهي توزع الأكل بالمجان؟ هل مقاول البناء أكمل المشروع من غير تسلم دفعاته؟ وغيرها من الأمور والحلقات والقطاعات المرتبطة بعضها ببعض والجميع له دور في ذلك، حتى الموظف يجب أن يساهم في حال أسقطت عنه بعض الالتزامات، فعلينا أن نفكر في الموضوع من جميع النواحي وليس المطور فقط هو من يتحمل تبعات الأزمة التي نمر بها؛ فهو متضرر كما باقي القطاعات في هذه الظروف الاستثنائية. إرضاء المستأجر وأضاف المضيان: للتكلم بصفة خاصة عن العقارات والمباني والوحدات المملوكة لشركة مجموعة بوخمسين القابضة، فشركة التنمية العقارية بصفتها الذراع العقارية للمجموعة تدير أكثر من 1400 وحدة تأجيرية متنوعة، وتقريباً 90 في المئة من هذه الوحدات نشاطها تجاري، سواء «محلات ومكاتب»، في الأيام السابقة وأيام الرخاء والاستقرار وضعنا مبدأ وسياسة واضحة هي الابتعاد عن القضاء والمحاكم والنزاعات القانونية، ولجأنا إلى التفاهم والحلول الودية والصلح والتقسيط للمستأجر، أوالتخفيض، فكل حالة ولها خصوصيتها في التعامل، وما يهمنا هو إرضاء المنتفع والمستأجر للوحدة، ويتم اللجوء إلى الإنذارات بالسداد أو في مرحلة تليها إلى القضاء وذلك عند نفاد جميع السبل وعدم التوصل إلى حل أو اتفاق مع المستأجر، وهي نسبتها لا تتجاوز «1 في المئة» من مجموع الوحدات المملوكة للمجموعة. مبادرة طيبة وعن مبادرة «الكويتية للاستثمار»، أكد أنها مبادرة طيبة منهم، وهذا ما قامت به أغلب الشركات العقارية والمطورة، والبعض وصل إلى إعفاء شهرين والبعض قدم عوضا نقديا، فهذه المبادرات ليست بغريبة على الشركات الكويتية وما تقدمه من مساهمات وطنية وقت الأزمات. التوجُّه للمحاكم مرتبط بدور جهات واطراف كثيرة، هي التي ستحسم الامر، أما اللجوء الى القضاء فهو حق للجميع، ويجب أن تساهم جميع الجهات والأطراف في الدولة، للحد من تبعات هذه الأزمة وآثارها، التي ستطول الجميع. وتابع: أنا متفائل بالمستقبل، فكويت المستقبل ستكون أفضل من كويت اليوم، وسيذكر التاريخ ما تقوم به دولتنا بجميع مؤسساتها وقطاعاتها وأجهزتها من دور فعّال، وسنكون محل ثقة المستثمر الاجنبي والعالم، وستكون الكويت قائدة الانطلاق والتطور في مجال الأعمال ومختلف المجالات الأخرى.
وقال الخبير العقاري عبدالعزيز الدغيشم: نحن في ظرف استثنائي، ونأمل في ان تمر هذه المحنة على خير وسلام، ونتمنى على الجميع التعاون والتكاتف والتنازل بعض الشيء، ولا نتمنى اللجوء الى القضاء في ظل هذه الأوضاع. وشكر الدغيشم «الكويتية للاستثمار» على مبادرتها والتجاوب مع الظروف الحالية، وهي لفتة جميلة، وتقديرا منهم للوضع الحاصل في الدولة. وكشف ان الجميع سيتفهّم الأوضاع الحالية، ولن نضطر للجوء الى المحاكم، وستعود الأمور الى الأفضل. وقال نائب رئيس مجلس الادارة الرئيس التنفيذي لشركة غلوبل العقارية يوسف شموه: إن اللجوء الى القضاء هو حق أصيل لكل من يرى أنه متضرر أو للمطالبة بحق، وفق القانون وما يحكمه القضاء، بناء على ما يراه عادلاً؛ لذلك نكرر المقولة «العقد شريعة المتعاقدين»، وأوضح هنا ابرز ما جاء من مصطلحات في نص القانون المدني في معالجة الخسائر والأضرار الجسيمة، وهي الظروف الطارئة والقوة القاهرة وأعمال السلطة العامة، وغيرها من الظروف التي تكون خارجة عن الإرادة، وهذه تعتبر من الظروف التي لا يمكن دفعها او توقّعها ونتجت عنها خسائر أو إخلال بالعين المنتفعة، أي لا تستطيع أن تنتفع بالعين بصورة إجبارية وأيضا استحالة بالتنفيذ الجزئي والكلي، فدائما ننصح باللجوء الى الحل الودي أولاً، والمحاولة في إيجاد حل وسط يُرضي الطرفين، وإذا حال الأمر دون ذلك فلا بد من اللجوء الى القضاء، ووضح القانون ذلك بالإنقاص من الأجرة أو إيقاف العقد لمدة محددة مؤقتاً، أو فسخ العقد لاستحالة التنفيذ. 50 % نسبة عادلة واضاف: بحسب الأوضاع الحالية وما ستؤول اليه تداعيات انتشار فيروس كورونا من احداث وتطورات غير إيجابية، فاعتقد أنه لو تصل الى نسبة ٪٥٠ من قيمة الإيجار المستحق لمدة ثلاثة اشهر اعتقد بانها نسبة واقعية. صحيح انها مؤثرة على العائد ولكن يفترض من المؤجر والمستثمر الذكي عدم خسارة الإيجار بالكامل في حال عزوف المستأجر عن دفع قيمة الإيجار كاملا او في حال قرر إنهاء العقد وفق الأطر القانونية، لذلك الاستمرار بالدفع ولو كان بنسبة خصم تصل لنصف الإيجار سيعوضه لاحقا بأكثر من طريقة والاستمرار هو سيد الموقف والأصلح وحماية للطرفين. أيضا توجد بعض الحلول في حال عدم خفض النسبة بشكل مرتفع من الممكن اعفاء المستأجرين من رسوم الكهرباء والماء على اقل تقدير وفي حال كانت على المستأجر خفض القيمة المستحقة من الإيجار. هنا ستكون مفاضلة بين المستأجرين وقد تكون غير منصفة في حال الخوض في المفارقة في المقتدر من عدمه لذلك يتطلب حلا وسطا يشمل جميع المستأجرين دون التمييز بينهم سواء كان تخفيضا او اعفاء من الإيجار المستحق، وننصح باتخاذ قرار وحل وسط يشمل الجميع وفي وقت قياسي. Volume 0%   هذا وقد تم ذلك فعلا من قبل بعض ملاك العقارات في مختلف مناطق الكويت سواء للعقارات التجارية وأيضا الاستثمارية من اعفاء وتخفيض وتم ذلك مع بداية الشهر الجاري، ومن هذا المنطلق نود ان نبعث لهم رسالة شكر تعبر عن مدى تعاونهم واستشعارهم للأوضاع الحالية وتسجل لهم. كذلك الكويتية للاستثمار قامت بمبادرة طيبة وحكيمة ناتجة من الخبرة وأيضا لما وصلت اليه الأوضاع الحالية وأيضا لما هو متوقع من تأثر سلبي في الاقتصاد المحلي والعالمي وأيضا للقرارات الصادرة من الجهات الحكومية المعنية في مباشرة التصدي لفيروس كورونا والحد من انتشاره، لذلك رأينا القرارات الأخيرة في إغلاق المحال والأسواق التجارية ومؤخرا تم إقرار تنفيذ حظر التجول. وكوننا مستأجرين في سوق المناخ نشكر الادارة على اتخاذها هذا القرار وفي الوقت المناسب ومراعاة أصحاب المكاتب العقارية وهذا ما كنا نتوقعه ونطالب به الجميع في التعاون وعدم خسارة مستأجرين في ظل الأزمة الشرسة. مبادرة إنسانية أكد عبدالعزيز الدغيشم عدم وجود نسبة أو مدة معيّنة للتخفيض أو الإعفاء، مشيراً إلى أن العقود الإيجارية لا تنص على تخفيض الإيجارات في وقت الأزمات بنسب معينة أو مدد معينة، إلا أن هذه الخطوة لو تمت فستكون من باب إنساني بحت، للمساعدة في مواجهة تداعيات هذا الوباء، ومن باب المساهمة المجتمعية لملاك العقارات، رأينا نماذج واقعية من قبل بعض الملاك؛ فمنهم من خفض نسبة الإيجار %25 ومنهم من تنازل عن القيمة الإيجارية خلال هذه الفترة، بل وتلك نماذج طيبة تمثّل المعدن الأصيل للشعب الكويتي، إلا أن القانون يرى تخفيض الأجرة بمقدار ما نقص من منفعة للمؤجر. وبيّن: نحن في ظروف استثنائية خارجة عن إرادتنا، وعلى الجميع التكاتف والتعاون، وهناك من يستحق الإعفاء؛ مثل العاملين بالأجرة اليومية، في حال توقفت الأعمال، ومن هم على أمثالهم في مختلف القطاعات. تعاون البنوك مع الملاّك
قال الخبير العقاري سعد الديحاني: لسنا مع اللجوء إلى القضاء، لأن القضاء لديه ما يكفيه من القضايا التجارية؛ ولذلك في هذا الوقت الراهن أرى شخصياً ألا يضطر الجميع إلى إقحام أو زيادة الضغط على قضائنا الشامخ. لذلك، العشم يقع على حكومتنا الرشيدة بتقديرها للظروف الاستثنائية التي نمر بها بأن تجد حلاً جذرياً للمستثمرين. وكذلك الحكومة عليها دراسة الوضع مع البنوك وغرفة التجارة للمبادرة في هذا الظرف الاستثنائي؛ فليست المسألة فقط ربحية أو تجارية. الكل مطلوب منه المشاركة في حل الأزمة. وبوجهة نظري الحل يكون من تعاون البنوك مع ملاك العقارات والشركات الاستثمارية العقارية التي يجب تعاونها لإيجاد حل في هذه الأزمة، سواءً بإعفاء الإجارات او تخفيضها لغاية %٥٠ على اقل تقدير. واضاف الديحاني: لا يجب التمييز بين طرف وآخر في هذا الشأن، فالجميع متأثّر في هذه الأزمة، خصوصا أصحاب المشاريع الصغيرة أو أصحاب المهن الحرفية، وحتى على مستوى العامل البسيط؛ لأن المحال جميعها مغلقة. فالكل يعتبر نفسه في منظومة تجب المحافظة عليها، وهي عبارة عن دائرة مغلقة، كل عنصر فيها يتأثر بالآخر؛ فالجميع متأثر بالالتزامات المالية المترتبة على كاهل المستثمرين، سواء من إجارات في المحال التجارية او الحرفية، أو حتى على مستوى الفرد المستأجر. حرب عالمية ثالثة!
قال يوسف شموه: للأسف من المتوقع جدا سوف يصب سيل من القضايا في أروقة المحاكم ليس فقط في ما يتعلق في الإيجارات تحديداً بينما سيكون في عدة قضايا، فاللجوء للقضاء هو الخيار النهائي الذي سيسلكه أي طرف لعدم وصول لحل بين الطرفين، وإذا لم يكن تعاون وتقدير للموقف بين الطرفين من الطبيعي اللجوء لحل النزاع في القضاء ومع طول فترة الإجازة التي أقرتها الحكومة لقطاعات الدولة سينتج عنها زيادة عن كل يوم عطلة رسمية، لذلك نوصي الجميع في التعاون في ما بينهم وكسب الأطراف لبعضها أفضل من خسارتها. من هذا الجانب، أتوقع سيكون هناك قضايا أيضاً في ما يتعلق برسوم الدولة التي فرضتها وزارة المالية، ضرائب أراضي الفضاء فمن سيدفعها مع بداية السنة المالية الجديدة، هل جهة التمويل أم العميل أم الدولة؟! الأزمة الحالية ليست بسهلة ولا تقارن بأزمة 2008 الاقتصادية بتاتاً، بل هي أكبر وأشمل وكأنها حرب عالمية ثالثة شرسة ومعرفة طريقة القضاء على العدو صعبة جداً لأنه سريع الانتشار ومتغير ويحتاج وقتا طويلا للوصول إلى لقاح مضاد لقتله والتأكد من علاجه ولتجارب كثيرة هذا بحسب تقارير منظمة الصحة العالمية. نظرة مختلفة ذكر سليمان المضيان: إننا اليوم نعيش أزمة وكارثة كبيرة وظروف قاهرة لإرادة الجميع، واستمراراً لدورنا الإنساني والمبادئ والأعراف التجارية التي نشأنا وتربينا عليها، فنحن ماضون في تنفيذ سياسة وحكمة مجموعة بوخمسين بعدم اللجوء الى القضاء، فقد قمنا بالفعل منذ بداية الأزمة بتخفيض معدل شهر من بدل الإيجار( للمطاعم والمقاهي والاندية والعيادات)، ولنا نظرة أخرى فيها، وذلك وفق تطورات الأحداث المتغيرة بشكل سريع، فسوف ننتظر ومن بعدها سنقرر، فمبدأ المساعدة موجود لدينا، فنحن ومستأجرونا شركاء وفي قارب واحد، ولن نتخلّي عن شركائنا بالنجاح. وأشار إلى أن التخفيض أو الإعفاء سيكون مختلفاً من وحدة إلى أخرى؟ فالمستأجرون والأنشطة أنواع، وكل نشاط له نسبة من التأثر، تختلف عن باقي الأنشطة، ومن أهمها قطاع الطيران والأندية والقطاع الترفيهي والصالونات ومعاهد التجميل، والعيادات الطبية. أزمة قاهرة تمنى الديحاني عدم اضطرار الأفراد المستثمرين وأصحاب المشاريع الصغيرة اللجوء للمحاكم لأن الجميع متأثرون بهذه الأزمة العالمية القاهرة، فمشاريعهم هي مصدر رزقهم، فالمبادرة كما اسلفت تقع على البنوك وملاك العقارات، فالأمل بالله ثم بهم كبير. واهل الكويت جبلوا على العطاء والتعاون منذ الرعيل الأول، وتجارنا الحاليون العشم بهم كبير لمراعاة هذه الظروف بالإعفاء من الإجارات أو تخفيضها %50 على أقل تقدير. ولا يفوتني أن اشكر الجهود التي قامت بها الشركة الكويتية للاستثمار بإعفائها المستأجرين في سوق المناخ من سداد الأجرة الشهرية ممثلة برئيس مجلس إدارتها الدكتور يوسف العلي، فله مني الشكر والتقدير على هذه المبادرة الكريمة الواجب الاحتذاء بها.

للمزيد: https://alqabas.com/article/5762790

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.