تعديل «إيجار العقارات» لحماية طرفي العقد

  • 30 Apr 2020

الكندري لـ «الأنباء»: قيام الدولة باتخاذ حزمة من الإجراءات الوقائية لمكافحة جائحة كورونا نتج عنه عجز المستأجرين عن السداد

بعد أن قامت الدولة باتخاذ حزمة من الإجراءات الوقائية لمكافحة جائحة كورونا بدأت بإغلاق مرافق البلاد وصولاً لحالة حظر التجول
قدم النائب د.عبدالكريم الكندري اقتراحين بقانون لتعديل المرسوم بقانون رقم ٣٥ لسنة ١٩٧٨ الخاص بإيجار العقارات وتعديل على المرسوم بقانون ٦٧ رقم لسنة ١٩٨٠ الخاص بالقانون المدني يحملان في طياتهما تعديلات تشريعية تضفي على المستأجرين وفق هذين القانونين الحماية من حق المؤجر بإخلاء العين المؤجرة وفقا للقانون الأول بحيث لا تنطبق على الحالة محل الخلاف مدة العشرين يوما وفقا لما ورد بالقانون الأول ولا يجوز للمؤجر فسخ العقد بالنسبة للمستأجر وفقا للقانون الثاني.

وأوضح النائب الكندري في تصريح خاص لـ «الأنباء» وخصها بالتعديلات أن التدخل التشريعي جاء ليرجح بين المصالح الجديرة بالحماية بين أطراف العقد بعد أن قامت الدولة باتخاذ حزمة من الإجراءات الوقائية لمكافحة جائحة كورونا بـــدأت بإغـــلاق مرافق البلاد وصولا لحالة حظر التجول.

وأكد الكندري أن جائحة كورنا ألقت بتبعات اقتصادية كبيرة على الدولة التي قررت حزمة اقتصادية لحماية الشركات والمؤسسات والتجار، لكن هذه التبعات الاقتصادية ستكون أكثر تأثيرا على الأفراد الأمر الذي يتوقع معه أن تشهد المحاكم عند استئناف أعمالها تدافعا لرفع دعاوى إخلاء العقارات نتيجة إعسار المستأجرين عن سداد الأجرة.

وبين أن التعديلات جاءت على مرسوم الإيجارات والقانون المدني لتحقيق العدالة بين المستأجرين وفقا لهذه العقود، مؤكدا ان التدخل التشريعي جاء ترجيحا للحفاظ على حق السكن في هذه الظروف دون إخلال في حق المؤجر بالأجرة عن هذه الفترة والتي ستخضع لتقدير المحكمة في تحديد طريقة سدادها.

وتابع النائب الكندري أن التعديلات راعت في صياغتها عدم اقتصارها عما رتبته إجراءات الحكومة تجاه جائحة كورونا بل لتكون النصوص قابلة للتطبيق لكل حدث يحصل كالكوارث الطبيعية على سبيل المثال ـ لا قدّر الله ـ بحيث لا يحتاج الأمر إلى تدخل المشرع في كل مرة.

وختم بمطالبته النواب الاستعجال في إقرار هذه التعديلات قبل أن تبدأ المحاكم عملها لحماية المستأجرين من فقدان مساكنهم وتلافيا للاشكالات التي قد تحدث مستقبلا بين طرفي عقد التأجير وما ينتج عن ذلك من مشاكل اجتماعية واقتصادية ثم اشغال اجهزة الدولة في النزاعات بين الاطرافذات الصلة.

لا يجوز إخلاء المستأجر في حال تعطيل المرافق العامة للدولة

قدم النائب د.عبدالكريم الكندري اقتراحا بقانون في شأن التعديل على بعض أحكام المرسوم بقانون الخاص بإيجار العقارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978. وجاء نص التعديل الذي حصلت «الأنباء» على نسخة منه كالتالي:

مادة أولى

تعدل المادة 20 من المرسوم بقانون بإضافة فقرة جديدة إلى رقم 1:

استثناء من أحكام المادة 19 لا يجوز للمؤجر أن يطلب - ولو عند انتهاء مدة الإيجار - إخلاء العين المؤجرة فيما عدا الأراضي الفضاء - إلا لأحد الأسباب الآتية:

1- إذا لم يدفع المستأجر الأجرة المستحقة عليه وفق شروط العقد أو وفق الحكم الصادر بتحديدها خلال عشرين يوما من تاريخ استحقاقها المقرر في المادة 10، على أنه يجوز للقاضي أن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة وأوفى حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة.

ولا يجوز إخلاء المستأجر في أي حال من الأحوال لتعذره عن سداد الأجرة في الحالات التي يقرر فيها مجلس الوزراء تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن والسلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد أو خلال فترات الحروب أو الكوارث الطبيعية أو نتيجة تفشي الأمراض أو الأوبئة أو الكوارث البيئية، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد الأجرة المتأخرة لصالح المؤجر ومدد التقسيط وفقا للحالة المالية التي يقوم المستأجر بإثباتها أمام المحكمة.

مادة ثانية

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه تنفيذ هذا القانون وينشر في الجريدة الرسمية.

جاء هذا التعديل على المادة 20 من مرسوم رقم 35 لسنة 1978 بعد أن أثبت الواقع العملي أن الحق في المأوى والسكن يكون أسمى من العلاقة التعاقدية والمصلحة الخاصة في الفترات التي قد يشهد فيها العالم أو الدولة تدابير وإجراءات تطال الجميع نتيجة الحروب أو الكوارث الطبيعية أو بسبب تفشي الأوبئة وبسبب الكوارث البيئية.

وقد شهد العالم أثناء فترة صياغة هذا التعديل التشريعي جائحة فيروس كورونا المستجد الذي اجتاح العالم أجمع وأعلنت من خلاله المنظمات الصحية ضرورة أخذ أقصى الاجراءات الاحترازية والوقائية من أجل مكافحة انتشاره ما دفع جميع الدول لاتخاذ قرارات قاسية لمقاومة هذا الوباء العالمي.

وعليه أقدمت الدولة على إقرار حزمة إجراءات تمثلت بتعطيل المرافق العامة والعمل في القطاعات العامة والخاصة وصولا إلى حظر التجول ووقف كل الأنشطة، الأمر الذي كانت له تداعيات اقتصادية كبيرة بسبب توقف الأعمال ودخول عدد كبير من المواطنين إلى حالة من الإعسار.

لذلك جاء هذا التدخل التشريعي ليحمي المستأجر من إجراءات الإخلاء التي يستطيع تحريكها المؤجر نتيجة عدم سداد قيمة الايجار خلال مدة 20 يوما التي نص عليها القانون بترجيح مصلحة حماية الأرواح والحق في المأوى في مثل هذه الظروف الصعبة على حق مؤجر بإخلاء العقار نتيجة عدم سداد الأجرة.

ورغم أن المشرع قد أعطى السلطة التقديرية للمحكمة بقبول عذر المستأجر عن تأخره في سداد الأجرة لعذر قوي تقبله المحكمة، إلا أن هذا مشروط بأن يوفي المستأجر حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلانا صحيحا بجميع الأجرة المستحقة الأمر الذي لا يتحقق في مثل هذه الأحوال وما قد يتسبب به من إرهاق للمستأجر الذي لن يستطيع الاستفادة من هذه الفسحة التشريعية لعدم تمكنه من سداد الأجرة أثناء رفع دعوى الإخلاء أو حتى موعد أول جلسة أعلنت إعلانا صحيحا لظرف لا يعود لخطأ ارتكبه بل بسبب الحالة العامة للدولة على أن تقوم المحكمة بتحديد طريقة سداد الأجرة المتأخرة لصالح المؤجر ومدد التقسيط وفقا للحالة المالية التي يقوم المستأجر بإثباتها أمام المحكمة.

وقد شمل التعديل التشريعي النص لحالات لا يجوز فيها إخلاء المستأجر خلال فترات الحروب أو الكوارث الطبيعية أو نتيجة تفشي الأمراض أو الأوبئة أو الكوارث البيئية لكي يسع النص أي حالات مستقبلية قد تتعرض لها البلاد لا قدر الله ولكون النتائج المترتبة على مثل هذه الظروف لا تختلف عن تلك التي خلفتها قرارات الدولة أثناء اتخاذها للإجراءات والتدابير الاحترازية للوقاية من جائحة كورونا.


يجوز للمستأجر طلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة إذا صدر من السلطة العامة قرار بالتعطيل

قدم النائب د.عبدالكريم الكندري اقتراحا بقانون بشأن تعديل بعض أحكام المرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980 بشأن إصدار القانون المدني. وجاء نص التعديل الذي حصلت «الأنباء» على نسخة منه كالتالي:

مادة أولى

تعدل المادة 581 من المرسوم بقانون بإضافة فقرة جديدة إلى رقم 1:

1- إذا ترتب على عمل صدر من السلطة العامة في حدود القانون نقص كبير في انتفاع المستأجر، جاز له أن يطلب فسخ العقد أو إنقاص الأجرة، ما لم يكن عمل السلطة لسبب يعزى إليه.

ولا يجوز للمؤجر فسخ العقد في حال تعذر المستأجر عن سداد الأجرة في الحالات التي تقرر فيها السلطة العامة تعطيل أو وقف العمل في المرافق العامة للدولة حماية للأمن والسلم العام أو الصحة العامة والتي تقتضيها المصلحة العليا للبلاد، أو خلال فترات الحروب أو الكوارث الطبيعية أو نتيجة تفشي الأمراض أو الأوبئة أو الكوارث البيئية، على أن تحدد المحكمة طريقة سداد الأجرة المتأخرة لصالح المؤجر ومدد التقسيط وفقا للحالة المالية التي يقوم المستأجر بإثباتها أمام المحكمة.

مادة ثانية

على رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه تنفيذ هذا القانون وينشر في الجريدة الرسمية.

المذكرة الإيضاحية

وجاءت المذكرة الإيضاحية للاقتراح كما يلي:

جاء هذا التعديل على المادة 581 من مرسوم رقم 67 لسنة 1980 والعالم يشهد جائحة فيروس كورونا المســتجد الذي اجتاح العالم أجمع وأعلنت من خلاله المنظمات الصحية ضرورة أخذ أقصى الإجراءات الاحترازية والوقائية من أجل مكافحة انتشاره ما دفع جميع الدول لاتخاذ قرارات قاسية لمقاومة هذا الوباء العالمي.

وعليه أقدمت الدولة على إقرار حزمة إجراءات تمثلت في تعطيل المرافق العامة والعمل في القطاعات العامة والخاصة وصولا إلى حظر التجول ووقف كل الأنشطة الأمر الذي كانت له تداعيات اقتصادية كبيرة بسبب توقف الأعمال ودخول عدد كبير من الأفراد والمؤسسات في حالة من الإعسار.

بخلاف مرسوم قانون إيجار العقارات الكويتي رقم 35 لسنة 1978 الذي حدد مدة يجب من خلالها سداد الأجرة وإلا كان للمؤجر الحق برفع دعوى إخلاء العقار، لم يرد المشرع مدة مماثلة في عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني.
لذلك جاء هذا التدخل التشريعي ليحمي المستأجر من خسارته للعين المؤجرة في مثل هذه الظروف التي تعود لأسباب ليس له يد بها أدت إلى تأخر سداد الأجرة وتراكمها عليه.

ونص التعديل على حالات لا يجوز فيها فسخ عقد الإيجار من قبل المؤجر خلال فترات الحروب أو الكوارث الطبيعية أو نتيجة تفشي الأمراض أو الأوبئة أو الكوارث البيئية لكي يسع النص أي حالات مستقبلية قد تتعرض لها البلاد لا قدر الله، ولكون النتائج مترتبة على مثل هذه الظروف لا تختلف عن تلك التي خلفتها قرارات الدولة أثناء اتخاذها للإجراءات والتدابير الاحترازية للوقاية من جائحة كورونا.

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.