إيجارات الشقق تنخفض أسبوعياً!

  • 21 Feb 2021

أكد خبراء عقاريون ان جائحة كورونا ضربت القطاع الاستثماري، وبات تخفيض الايجارات ملاذ العديد من ملاك العقار الذين تأثرت ايراداتهم الشهرية نتيجة لتراجع وانكماش الطلب وارتفاع معدلات الشواغر.

وقالوا لـ القبس ان ايجارات الشقق في بعض المناطق انخفضت بشكل كبير وملموس، بنسبة تجاوزت الـ30%، حيث وصل ايجار الشقة المكونة من غرفتين وصالة مع الكهرباء والماء الى 160 دينارا فقط، لافتين الى ان انخفاض الايجارات في بعض المناطق بات بشكل اسبوعي.

ودعوا البنوك الى ضرورة التروي تجاه ملاك العقار قبل اتخاذ قرار تسييل عقاراتهم المرهونة، بهدف الحفاظ على تماسك السوق وتأمين استقراره. وفيما يلي التفاصيل:

قال امين السر في اتحاد العقاريين قيس الغانم، ان نزول الاسعار في العقار الاستثماري بات ملموسا على وتيرة اسبوعية، وتخفيض الايجارات بات ملاذ العديد من الملاك الذين ضاق بهم الحال وتأثرت عوائدهم في ضوء ضعف وانكماش شريحة المستأجرين في الآونة الاخيرة.

واوضح الغانم لـ القبس ان مؤشرات مستقبل القطاع لا تبشر خيرا، والرؤية ستتضح بشكل اكبر مع حلول مارس المقبل وان كانت ستكون هناك هجرة عكسية للوافدين، خصوصا على مستوى العائلات وليس العزاب، وهو امر سيكون له تأثير واضح على مصير القطاع الاستثماري.

وبين ان دور البنوك لطالما كان داعما تجاه الملاك والعقاريين نظرا لتحملها قصور البعض في دفع الاقساط والتأخر بسداد التزاماتهم، الا ان انتظارهم لن يكون ابديا على حد وصفه، لافتا الى انه في الوقت نفسه لا بد للبنوك ان تتحلى بالتروي قبل اتخاذ القرار في كيفية التصرف تجاه الملاك والرهون العقارية، حيث ليس من مصلحتها بالنهاية تسييل العقارات المرهونة، وانه من مصلحة الجميع ان يبقى التعاون قائما للحفاظ على تماسك السوق وتأمين الاستقرار.

وافاد الغانم انه لا بد من التحلي بالتفاؤل لما يخبئه الزمن للفترة المقبلة بدلا من التخوف، وسيكون من الحكمة ان تعمل البنوك على دراسة كل حالة على حدة وايجاد حلول داعمة للطرفين عند البدء باتخاذ اجراءاتها اتجاه الملاك المتعثرين.

تراجع الإيرادات

من ناحيته، قال المستشار والباحث الاقتصادي عامر ذياب التميمي، انه في ظل التطورات الجارية في الكويت بفعل جائحة كورونا وانعكاساتها غير المواتية على أداء مختلف القطاعات الاقتصادية، فإن القطاع العقاري بشكل عام قد تأثر، ولا شك أن العقار الاستثماري تأثر بفعل عوامل عديدة، منها استغناء عدد من الشركات والمؤسسات عن العاملين، وتعثر هؤلاء العاملين في تأدية استحقاقات إيجار الشقق التي يقطنونها، أو ترحيل عوائلهم إلى بلدانهم والانتقال للإقامة في شقق للعزاب أو مغادرتهم البلاد نهائيا.

وأفاد بأن أصحاب العمارات السكنية بدأوا بالشعور بمعضلة تراجع الإيرادات وارتفاع معدلات الشواغر في تلك العمارات، موضحاً أن هذه العمارات السكنية تستوجب المراجعة، بما يعني تحديد قيم منخفضة عمّا كانت عليه قبل عام أو أكثر.

وتابع: كما هو معلوم أن الشركات العقارية تملك العديد من العمارات، التي تحتوي على شقق سكنية وتعرضت لمشكلات الركود الاقتصادي، لذلك لابد لهذه الشركات أن تعيد تقييم إصولها، والعمل على قيد مخصصات مقابل تراجع قيم الإصول العقارية، بما ينعكس على نتائج هذه الشركات للسنة المالية 2020، وربما تمتد الحال إلى 2021.

وأشار التميمي إلى أن هناك تساؤلات بشأن أسعار الأراضي، التي تخصص للعقار الاستثماري، وما إذا كانت هناك تصوّرات بشأن توجهات الأسعار، موضحاً أن متغيرات أسعار الأراضي أو توجهاتها تعتمد على الأوضاع الاقتصادية العامة، فإذا استمرت عمليات الاستغناء عن العاملين من الوافدين، خصوصاً أصحاب الدخول المتوسطة والعالية الذين يقيمون في البلاد مع أسرهم، فإن ذلك يعني المزيد من شواغر الشقق، وربما يرتفع معدل الشواغر إلى مستوى قد يزيد على 30 في المئة. وفي هذه الحالة يتوقف المستثمرون عن إنشاء عمارات سكنية جديدة وعن اقتناء أراضٍ عديدة لإقامة العمارات، لذلك من المتوقع أن تتراجع الأسعار.

وزاد: إذا عملت الحكومة على تطبيق إجراءات جديدة بشأن الإقامة، ومحاولة ضبط أعداد الوافدين في البلاد، وتعديل أوضاع سوق العمل والتركيبة السكانية، فإن الطلب على السكن الاستثماري سيتراجع، حيث إن هذه العوامل ستؤدي إلى تراجع الأسعار. لكن هل هناك إمكانية لانتعاش الأوضاع الاقتصادية وتحسّن الطلب على العمالة الوافدة؟ هذا احتمال يجب أن يؤخذ بالاعتبار عند استشراف المستقبل، لكن التحولات الاقتصادية الجارية لا تشير إلى إمكانية انتعاش سريع.

وأضاف أن هناك إمكانية لمتغيّرات في مفاهيم السكن الاستثماري، إذا ما جرى تعديل فلسفة الإسكان والاعتماد على القطاع الخاص لتوفير المساكن (شقق أو فلل)، وتعزيز عمليات تملّك الشقق من المواطنين، واعتماد قانون للرهن العقاري يمكّن المواطنين من الحصول على قروض طويلة الأجل لتملّك المساكن، موضحاً أن فلسفة الإسكان يجب أن تعدّل ضمن تعديلات الهيكل الاقتصادي والسياسات المالية الحكومية، وتعزيز دور القطاع الخاص في الحياة الاقتصادية.

تقييم الأصول

من جانبه، قال المدير العام لمؤسسة يوسف خالد العمر العقارية، يوسف العمر: إنه من المتعارف عليه أن الشركات المساهمة مضطرة في نهاية كل عام إلى أن تقيّم أصولها بغرض إعداد البيانات المالية، ولاشك أن أزمة كورونا أثّرت في هذا التقييم، مما أدى إلى انعكاسه على البيانات المالية لدى الشركات، والتقييم لم يؤثر في الشركات بشكل كبير، والانخفاض كان تقريباً في حدود 5% إلى 6% بالنسبة للعقارات الاستثمارية والتجارية، أما باقي القطاعات فلم تتأثر.

واشار العمر الى ان الصورة لا تزال غير واضحة في ما يتعلّق باتجاهات اسعار القطاع للفترة المقبلة، ولكن من المتوقع تذبذب الاسعار في الصعود والنزول، والسبب هو ان عدد الاراضي الاستثمارية ونسبتها مقارنة باجمالي المساحة المستقلة في الكويت يكادان لا يذكران، والسبب الآخر هو ان الوجهة الاستثمارية لملاك رؤوس الاموال في الكويت قليلة، والتي عادة تتركز اما في سوق الكويت للاوراق المالية، وإما الاستثمار في القطاع العقاري.

وبيّن ان تعامل البنوك في الازمة اختلف عن تعاملها ما قبل الجائحة، حيث كانت في السابق تتخذ اجراءات اكثر شدة وصرامة لو قارناها بالاجراءات الحالية، وقد يكون هذا توجيهاً من البنك المركزي لمساعدة الجهات المتعثرة وتقليل الضغط عليها في ظل انتشار الوباء والتوجه الحكومي لتشديد القيود مجددا، الامر الذي يدفع البنوك الى التساهل مع عملائها.

واضاف: في حال قيام الدولة بتطبيق تعديل التركيبة السكانية، فقد يضطر مطورو العقارات الاستثمارية الى خلق مشاريع جديدة وتقديم خدمات اكبر للمستأجرين، لانه يجب أن يُقدَم شيء مختلف عن المتعارف عليه لاستقطاب المستأجرين.

أزمة رهون عقارية

قال الغانم ان اتحاد العقاريين لطالما ناشد الجهات المعنية في الدولة لاتخاذ اجراءات من شأنها انقاذ القطاع العقاري وتجنب وقوعه في الازمات، لافتا الى انه اذا لم تتحرك الحكومة خلال الشهرين المقبلين وتعمل على وضع حلول، فإن الدولة ستدخل في ازمة رهون عقارية عميقة، وعندها لن يكون بالامكان حلها.

تصفية عقارات

أشار التميمي الى أن البنوك التي قدمت تمويلات للقطاع العقاري على مدى زمني طويل ستضطر إلى إعادة تقييم العقارات التي استخدمت كرهونات للقروض بما يزيد من أعباء المخصصات عليها، لافتا الى انه ربما تضطر البنوك إلى التعامل مع عدد من أصحاب العقارات بحزم في حال تقاعسوا عن أداء التزاماتهم، وربما تتم تصفية هذه العقارات لحساب البنوك من خلال مزادات بعد إجراءات قضائية.

واضاف: ان تمويل العقار في الكويت يمثل أهم التسهيلات الائتمانية ويأتي بعد التسهيلات الشخصية بالدرجة الثانية، موضحا انه ربما لن يتمكن العقار السكني من الانتعاش الحقيقي، إلا إذا قررت الحكومة إعادة النظر في السياسات الإسكانية، وحفزت المواطنين على السكن في الشقق، ودفعت أصحاب العمارات إلى تطوير منتجات جديدة صالحة لسكن الكويتيين.

تراجع نسب الإشغال

كشف العمر ان بعض المناطق شهدت انخفاضا كبيرا وملحوظا في الايجارات، وهناك مناطق متماسكة، حيث ان نسبة انخفاض ايجاراتها لم تتجاوز 10%، ولكن هناك انخفاضاً في نسبة الاشغال، وهذا سببه ان هناك الكثير من العائلات الوافدة غادرت الكويت، كما ان هناك آخرين عالقون ولا يستطيعون العودة.

وتابع: في المقابل، لم يشهد السوق حالة من الهلع وسرعة في البيع، بل بالعكس لم تكن هناك عروض كما في السابق.

للمزيد: https://alqabas.com/article/5839074

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.