فوضى العقار تستدعي الإسراع بإنشاء هيئة تنظّمه

  • 23 Aug 2021

اتحاد العقاريين يشكو هموم القطاع عبر «الراي»

  • - توفيق الجراح: فتح تملك الوافدين للشقق يوطّن 15 مليار دولار... سنوياً
  • - تغيير وزراء المالية سريعاَ أخّر إنشاء «الهيئة» رغم الصرف الكبير على دراساتها
  • - إبراهيم العوضي: انعكاسات اقتصادية خطيرة لعدم تسجيل عقارات الشركات التي يتملّك فيها وافدون
  • - الإقبال على السكن الخاص رفعَ الأسعار والشهية تجاه «الاستثماري» تراجعت
  • - عبدالرحمن التركيت: سيولة تملك الوافدين تُحرّر الرهونات وتُنعش الاقتصاد
  • - السوق العقاري غير منظّم و«كلٌ يغرّد من صوبه وباجتهاده ودون عِلم»
  • - أحمد اللهيب: الحكومة تتحمّل مسؤولية غياب الرقابة عن التقييم فنياً ومهنياً
  • - تعديل «اتحاد الملاك» يضمن حقوقهم ويعزّز مكانة شقق التمليك
  • - 80 مليار دينار قيمة السكن الخاص
  • - 84 في المئة إشغال «الاستثماري» بـ 2021 وإلى 88 بـ 2024
  • - 10 في المئة هبوطاً متوقعاً بالإيجارات مع التنقلات نحو الشقق الصغيرة

دعا أعضاء اتحاد العقاريين الحكومة إلى الإسراع في إنشاء هيئة عامة للعقار، لاسيما بعد أن أجريت دراسات مستفيضة بخصوصها من قبل البنك الدولي بالتعاون مع الاتحاد، لا تزال حبيسة الأدراج حتى الآن، رغم كلفتها العالية على الدولة، بسبب التغيير السريع والمتواصل لوزراء المالية، إضافة إلى دخول أزمة «كورونا».

وخلال لقاء جماعي مع «الراي»، أبدى رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح، وأمين السر إبراهيم العوضي، وعضو مجلس إدارة الاتحاد عبدالرحمن التركيت، والمقيّم العقاري أحمد اللهيب، توافقاً على أن إنشاء هيئة عامة للعقار يحمي القطاع، وستعالج شح المعلومات وتؤمّن وصول المستثمرين إلى العقار بالوقت والسعر المناسبين، علاوة على إحداث توزان بين العرض والطلب، مع تحقيق الاستفادة القصوى من أملاك الدولة.

وأكد أعضاء اتحاد العقاريين ضرورة أن يترافق ذلك مع تعديل قانون اتحاد الملاك ليصبح إلزامياً للجميع، وذلك للحد من الفوضى وضمان حقوق الملاك، وتعزيز مكانة شقق التمليك بالسوق المحلي، منوهين إلى فوضى التقييم العقاري التي تتحملها الحكومة بالدرجة الأولى، حيث إن الممارسات خارجة عن المعايير الدولية و«كل يغرّد من صوبه وباجتهاده ودون أي عِلم».

ولفتوا إلى أهمية السماح لجميع الأشخاص غير الكويتيين المستوفين للشروط بتملك الشقق السكنية في البنايات الاستثمارية مع تخفيف أداة المنح لتكون بقرار من وزير العدل بدلاً من المرسوم المعمول به حالياً، مبينين أن ذلك يتماشى مع تطور الكويت في جميع مجالات الحياة السياسية والاجتماعية والاقتصادية ومع الزيادة الكبيرة في الأنشطة التجارية، إذ إن ذلك من شأنه توطين تحويلات الوافدين للخارج البالغة نحو 15 مليار دولار سنوياً.

وأكد توفيق الجراح ضرورة الإسراع بإنشاء الهيئة العامة للعقار، لاسيما أن الحكومة دفعت مبالغ كبيرة على إعداد دراسات شاملة في هذا الخصوص، قائمة على أسس علمية، بالتعاون مع البنك الدولي، وشارك فيها اتحاد العقاريين وتوصلت لنتائج ممتازة، إلا أن التغيير السريع لوزراء المالية، ودخول أزمة كورونا، حالا دون ولادة هذه الهيئة.

وفي حين لفت الجراح إلى أن القطاع السكني في الكويت إذا ما قيس كثروة يعادل نحو 80 مليار دينار، بيّن في الوقت ذاته أن الأراضي في الكويت صارت مثل عنق الزجاجة بالنسبة للمستثمرين الذين لا يجدون العقار في الوقت والسعر المناسب، وبالتالي أصبح هذا الأمر عائقاً في طريق تطور وتنمية البلاد، سواء لناحية النشاط الصناعي والترفيهي والتعليمي وغيرها، وهذا ما أكده العديد من تقارير الجهات العالمية مثل «ماكينزي» وبلير.

وبيّن الجراح أن البنك الدولي وجّه إلى تجميع الأطراف المعنية بالعقار، ومنها البلدية، والسجل العقاري، ووزارة المالية، ووزارة التجارة والصناعة، تحت الهيئة العامة للعقار، على أن تضم إدارة أملاك الدولة بالمرتبة الأولى.

وأوضح أن لهذه الهيئة فوائد عديدة منها وصول المستثمرين إلى العقار بالوقت والسعر المناسب، ونمو أسعار العقارات بشكل طبيعي ومتوافق مع نمو الاقتصاد الكويتي، وتحقيق التوازن ما بين العرض والطلب، إلى جانب الاستفادة القصوى من أملاك الدولة، وتطوير الهيئة لبعض المهن العقارية، مؤكداً ضرورة ربط الهيئة بالمخطط الهيكلي للكويت ليكون لها دور أساسي في تخصيص الأراضي بدلاً من المجلس البلدي.

تملك الوافدين

وشدد الجراح على ضرورة إضافة مادة جديدة للمرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين لعقارات السكن الاستثماري فقط، بإضافة حق تملك خاص بالشقق السكنية في البنايات الاستثمارية لجميع الأشخاص غير الكويتيين المستوفين للشروط مع تخفيف أداة منح الحق لتكون بقرار من وزير العدل بدلاً من المرسوم المعمول به حالياً، على اعتبار اختصاص الأول بالتسجيل العقاري لمن استوفى الشروط، وهو الأمر الذي من شأنه أن يسمح لجميع الأشخاص بتملك الشقق في البلاد وفق شروط محددة.

ولفت الجراح إلى أن «اتحاد العقاريين» قدّم هذا الاقتراح لرئاسة مجلس الوزراء، مبيناً أنه يتماشى مع تطور الكويت في جميع مجالات الحياة السياسية والاجتماعية والاقتصادية، وفي ظل الزيادة الكبيرة في الأنشطة التجارية، والذي ارتفع على اثرها حجم الأعمال بالمشاريع الإستراتيجية والتنموية.

ونوه بأن هذا الاقتراح من شأنه الاحتفاظ بتوطين تحويلات للوافدين خارج البلاد تبلغ نحو 15 مليار دولار سنوياً، إذ إن أحد أهم أسبابها عدم قدرة الوافدين على تملك شقق في الكويت، وبالتالي فإنهم يحولون جميع مدخراتهم إلى بلدانهم.

إشغال «الاستثماري»

وبيّن الجراح أن عودة الوافدين ستؤثر إيجاباً على قطاع العقار الاستثماري، لافتاً في الوقت نفسه إلى أن عدد العمالة الوافدة انخفض بنحو 5 في المئة خلال 2020، ومتوقعاً أن تتراجع بالنسبة نفسها خلال العام الجاري.

وأوضح الجراح أن دراسة حديثة لاتحاد العقاريين أظهرت أن نسبة الإشغال في القطاع الاستثماري ستتراجع في 2021 لنحو 84 في المئة، وإلى 82 في المئة في 2022، إلا أن القطاع سيستعيد عافيته في 2024، ونسبة الإشغال ستعود إلى 88 في المئة. وأفاد الجراح بأن الطلب على الشقق الصغيرة سيرتفع خلال الفترة المقبلة، حيث أظهرت إحصائيات الهيئة العامة للمعلومات المدنية أن أعداد الوافدين ممن تقل أعمارهم عن 15 عاماً سينخفض، ما يعني أن أرباب العوائل سيرسلون عائلاتهم إلى بلدانهم، متوقعاً هبوطاً بالإيجارات خلال الفترة المذكورة بحدود 10 في المئة، إلى جانب حدوث حركة تنقلات بين المستأجرين من فئة معينة إلى فئة أخرى.

حظر التملك

من جهته، طالب إبراهيم العوضي بإلغاء قرار وزارة العدل إيقاف نقل أي عقار إلى أي شركة مساهمة عامة كانت أو مقفلة إلا بعد أن يتمّ إحضار كشف بمساهمي الشركة عند تأسيسها وكشف مساهميها الحاليين، وذلك تطبيقاً للمادة الثامنة من المرسوم بقانون رقم 74 لسنة 1979، بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات والتي نصت على حظر تملك العقارات للشركات التجارية التي يشترك فيها شركاء غير كويتيين، وأن تلتزم تلك الشركات بأن تضمن بعدم وجود أي مساهم أجنبي ضمن قائمة المساهمين في الشركة.

وقال إن هذا الأمر قد يسبّب أضراراً مباشرة وغير مقبولة على الشركات الكويتية، ومنها العقارية، خصوصاً بالنسبة إلى الشركات المدرجة في البورصة، حيث إنه لو اشترى شخص أجنبي سهماً واحداً في شركة عقارية كويتية، فلن تستطيع هذه الشركة شراء أي عقار في الكويت، فهل يعقل ذلك؟

وذكر العوضي أن هذا الأمر له انعكاسات سلبية وخطيرة على الاقتصاد الكويتي بشكل عام، وتأثير كبير على مكانة الكويت الاقتصادية، وفي ترقية بورصة الكويت وما يترتب عليها من جذب رؤوس الأموال الأجنبية، كما أنه سيؤثر على مساعي البورصة في الحصول على المزيد من الترقيات على المؤشرات العالمية.

أسعار «الخاص»

وبيّن العوضي أن استهداف قطاع السكن الخاص من قِبل المستثمرين خلال الفترة الماضية أدى إلى ارتفاع الأسعار بنسب كبيرة، لافتاً إلى أن هذا الإقبال عائد لجاذبية القطاع لجهة سهولة الدخول والخروج منه إلى جانب انخفاض تعرفة الماء والكهرباء، إضافة إلى التغاضي عن المخالفات من قِبل الجهات الرقابية، كما أنه مستقر أكثر لجهة ارتفاع أعداد الكويتيين الذين يأتون بالمرتبة الأولى بين المؤجرين.

وأشار إلى أن هذا الإقبال قابله تراجع الشهية تجاه القطاع الاستثماري في بداية أزمة «كورونا»، لمغادرة الكثير منهم بسبب خسارتهم أعمالهم، وإغلاق الكثير من الشركات التي واجهت الإفلاس.

شح المعلومات

من ناحية ثانية، أكد عبدالرحمن التركيت أهمية إنشاء هيئة العقار حيث ستعمل على معالجة مشكلة شح المعلومات في القطاع العقاري الذي يعتبر الأهم بعد القطاع النفطي، مبيناً أن الدولة إذا لم تقم بتنظيم القطاع وترتيبه باعتباره الملجأ الوحيد للاستثمار في الكويت فسينعكس بشكل سلبي عليها، في حين أنه «إذا صلح الرأس صلح الجسد».

وأشار إلى أن السوق العقاري غير منظّم حالياً بل إن «كل يغرد من صوبه وباجتهاده ودون أي علم»، مشدداً على أنه لا يجب حصر ذلك بأشخاص بل بهيئة عامة تحمي هذا القطاع، موضحاً أنه «إذا كانت نية الإصلاح في القطاع العقاري موجودة لدى الحكومة، فإن اتحاد العقاريين جاهز للتعاون معها، من غير الإضرار بالمواطن».

ودعا التركيت إلى عدم حصر مهنة التقييم بالبنوك بل فتحها لتشمل شركات محلية وأخرى عالمية تقوم بهذه المهمة، لخلق تنافسية على الجودة والأسعار، مبيناً أن اتحاد العقاريين خاطب بنك الكويت المركزي في هذا الخصوص منذ فترة، حيث إن هذا النشاط ليس مرتبطاً بالبنوك فقط، ويجب إشراك جهات أخرى في العملية مع وضع شروط وبنود لمزاولة المهنة، حتى تنظم مهنة التقييم العقاري السوق وتحافظ عليه من أي تلاعبات قد تؤثر على مصداقيته.

وقال التركيت إن قطاع العقار الاستثماري أثبت جدارته خلال أزمة كورونا، حيث كان وضع الإشغالات صحياً إلى جانب عمليات السداد، مؤكداً أنه لا خوف على وضع الشركات الائتماني، ولا على قيم العقار.

غياب الرقابة

أما المقيّم وصاحب تطبيق الحسبة العقاري، أحمد اللهيب، فقال إن فوضى التقييم العقاري تتحمّلها الحكومة بالدرجة الأولى، حيث إن الممارسات خارجة عن المعايير الدولية في ظل غياب الرقابة الفنية والمهنية على المقيّمين، إلى جانب إهمال تطوير المهنة.

ولفت إلى أن وزارة العدل تحجب أهم المعلومات لبناء قاعدة بيانات للمقيّم، وعليه فإنه يتم اتخاذ قرارات خاطئة حتى من المقيّم المحترف، مبيناً أنه في الوقت نفسه يقوم البعض بالاستفادة من الوضع القائم بطريقة سيئة لتضليل المستفيد، خصوصاً المواطنين غير العارفين بأمور العقار.

وأشار إلى أن وزارة العدل تنشر صفقات للعامة بهدف الشفافية وبناء دراسات عليها، لكن الحقيقة مختلفة، فهي أشبه بألغاز تحتاج إلى كثير من التخمين، لافتاً إلى أن صفقات حق الانتفاع في الهيئة العامة للصناعة غير مرصودة، وكذلك الشاليهات، ومزارع الهيئة العامة للشؤون الزراعية والثروة السمكية.

وبيّن اللهيب أن المقيّم يضع في الاعتبار اشتراطات البلدية في حال عمل الدراسة للعقار مع فرضيات الإيرادات، لكن في الواقع فإن المخالفات تغير من هذه الفرضيات وبالتالي تغير من قيمة العقار، و«للأسف أن كل مالك له حدود وقناعة معينة في حجم المخالفة».

ونوه اللهيب إلى تدني رسوم التقييم في الكويت مقارنة بالمعمول به عالمياً، إلى جانب غياب التفاصيل المهمة عن أغلب التقارير التي يقدمها المقيّمون في الكويت، فتقييم العقار في بريطانيا قد تجده في عشرات الصفحات بينما لا يتجاوز الصفحة الواحدة في الكويت.

وبيّن اللهيب أن إجراءات نقل الملكية تربك المقيّم، إذ إن هناك صفقات قد يتم تسجيل عقدها الابتدائي في تاريخ معين، إلا أن نقلها إلى المالك الجديد قد يستغرق أشهراً، وذلك إما بسبب تأخر الإجراءات من قِبل المالك أو البلدية أو وزارة العدل أو المطافئ أو غيرها من الجهات.

اتحاد الملاك

وطالب اللهيب بتعديل قانون اتحاد الملاك، بما يحد من الفوضى ويضمن حقوق الملاك، ويعزّز من مكانة شقق التمليك بالسوق المحلي، ويعود بالفائدة على الاقتصاد المحلي والجانب الاجتماعي، كما يساهم في خفض الكثافة السكانية على المناطق السكنية، الأمر الذي قد يدفع بقيمة السكن الخاص للهبوط، كما أن من شأن ذلك إتاحة الفرصة لرؤوس الأموال الصغيرة للدخول في سوق العقار، وبشكل مباشر، عوضاً عن هجرة هذه الأموال للخارج.‬

ولفت إلى وجود قانون ولائحة في وزارة العدل تنظم عمل اتحاد الملاك، ولكن لا تلزم المشتري به إلا في حال توقيعه عليها، مبيناً أنه يجب تعديل كلمة «اختياري» في القانون إلى «إلزامي» سواء في حال التوقيع أم عدمه، وهذا ما لم تستطع الحكومة فعله منذ 10 سنوات من المطالبات.

وأشار اللهيب إلى أن تجربة الشقق في الكويت تعتبر سيئة بسبب عدم وجود قانون ناظم للملّاك، ما يؤدي إلى نشوب الخلافات بين سكان البناية.

حتى لا تتحوّل «الهيئة» حجر عثرة

أكد اللهيب ضرورة أخذ أمور عدة بالاعتبار لتفادي تكرار الأخطاء السابقة في ما يخص إنشاء الهيئة العامة للعقار، خصوصاً أن هناك هيئات حكومية أُسست وتحولت إلى عبء وحجر عثرة على القطاعات التي أنشئت من أجلها، الأمر الذي تسبّب في تأخير مصالح المستثمرين وهدر الأموال العامة وإرهاق الميزانية العامة للدولة.

وأوضح أنه من الضروري أن يتم عمل دراسة فنية مستفيضة قبل تأسيس تلك الهيئة حتى لا تولد مشوهة، فرغم حاجة الوسط العقاري الماسة لتأسيس هيئة، إلا أن عملية التأكد من شمولية قانون إنشائها وعدم اصطدامه لاحقاً مع اختصاصات الجهات المعنية تعد خطوة مستحقة وذات أهمية قصوى، مشيراً إلى أن إصدار تشريع يخص الهيئة يجب ألا يشمل الجوانب المطلوبة من الوسط العقاري فقط، بل لابد أن يضمن فك التشابك ما بين اختصاصات الهيئة المزمع إنشاؤها والمؤسسات القائمة حالياً ببعض تلك المهام.

وأضاف «بدلاً من أن تقوم الهيئة فور إنشائها بتسكين المناصب القيادية فيها وإعداد خطة عمل، والتي قد تستغرق فترة قد تزيد على سنة لتكتشف في ما بعد أن المشرّع قد فاته إضافة جزئية معينة أو توضيح عبارة مبهمة أو ما إلى ذلك، فمن الأفضل أن يتم تشكيل لجنة تأسيس خاصة بهيئة العقار تقوم خلال فترة معينة بإعداد ما يلزم من دراسات وبحوث ومقابلات مع أصحاب الاختصاص وأصحاب المصالح وورش العمل، ينتج عنها ما سيتضمنه مشروع قانون محترف لإنشاء هيئة للعقار وغيره من التوصيات التي تخص السوق العقارية».

تملك الوافدين للشقق يطوّر الرهن العقاري

أشار التركيت إلى أن السماح للوافدين بتملك شقق في الكويت يمكّن الحكومة من تطوير سوق الرهن العقاري أسوة بأسواق دول الخليج الأخرى، وتوجيه المستثمرين العقاريين تجاه سوق ناشئ والتركيز على العقار الاستثماري، مبيناً أن التضييق على الأجانب في السوق المحلي ينعكس سلباً على القطاع العقاري.

وذكر أن حجم سوق الشقق في الكويت يقدر بـ 13 ألف مبنى يحتوي على 370 ألف شقة، والكثير من هذه المباني مرهون لصالح البنوك، مؤكداً أن من شأن السماح بتملك الوافدين للشقق أن يخلق سيولة جيدة لتحرير هذه الرهونات العقارية، وبالتالي إعادة تدوير هذه المبالغ في الاقتصاد الوطني.

ولفت التركيت إلى أن منح الوافدين حق تملك الشقق سيحقق فوائد اجتماعية بخلق نوع من الاستقرار لهم، لاسيما الكفاءات منهم، مؤيداً فكرة حق التمليك لمدة 50 أو 99 سنة مع الابتعاد عن السكن الخاص.

وأوضح أنه يمكن تحديد عدد المتملكين سنوياً بـ «كوتا» على ألا تتجاوز مثلاً 3000 شقة.

اتفاقية مع «ريكس»

ذكر الجراح أن الاتحاد عقد اتفاقاً مع شركة «ريكس» البريطانية لتنظيم دورات معتمدة للمقيمين العقاريين في الكويت، مبيناً أن الشركة ستبدأ عملها خلال الفترة المقبلة، بعد الانتهاء من الترتيب والتنسيق مع البنوك المحلية وبنك الكويت المركزي، وذلك بهدف رفع الوعي بالمهنة وتعريف المقيمين بآخر المستجدات والمعايير الدولية المعمول بها، بما ينعكس بالفائدة على السوق المحلية.
https://www.alraimedia.com/article/1550807/اقتصاد/فوضى-العقار-تستدعي-الإسراع-بإنشاء-هيئة-تنظمه

تطبيق الحسبة

All you need for your real estate from sales and auctions, Calculates the cost of building and calculates the montgage loan and request a formal evaluation now on Apple Store and Andoid.